PER ou immobilier locatif : lequel privilégier pour transmettre ?

La question revient souvent en rendez-vous, formulée presque toujours de la même façon : « Je peux ouvrir un PER ou investir dans un bien locatif, qu'est-ce qui protège le mieux ma famille ? » La question part d'une bonne intuition — les deux outils servent, entre autres choses, à transmettre — mais elle repose sur deux mécaniques presque opposées : l'une s'appuie sur un cadre fiscal fixé par la loi, l'autre sur un effet de levier bancaire. Notre analyse tient en une phrase : le PER (plan d'épargne retraite) assurantiel offre une transmission simple et bornée par la loi ; l'immobilier locatif offre un effet de levier puissant pendant la vie active, mais une transmission plus complexe à organiser. La suite détaille chaque mécanique, puis les compare chiffre par chiffre.

Le PER assurantiel comme outil de transmission

Le PER (plan d'épargne retraite) n'a pas été conçu au départ comme un outil de transmission — sa vocation première est de préparer un revenu à la retraite. Mais dans notre analyse, sa mécanique de décès est l'un des points les plus mal connus des épargnants, et l'un des plus favorables lorsqu'un titulaire disparaît avant d'avoir liquidé son plan.

Trois règles gouvernent cette mécanique, réservée au PER assurantiel (souscrit auprès d'un assureur — c'est le cas de la majorité des PER individuels). La première : si le titulaire décède avant d'avoir liquidé son PER, la déduction fiscale obtenue à l'entrée sur ses versements devient définitivement acquise — elle n'est jamais réintégrée au revenu imposable, contrairement à ce qui se passe lors d'une sortie classique à la retraite. La deuxième : les capitaux transmis bénéficient d'un abattement de cent cinquante-deux mille cinq cents euros par bénéficiaire si le titulaire décède avant ses soixante-dix ans (barème en vigueur en juillet 2026) — et c'est bien l'âge au moment du décès qui compte, pas la date à laquelle les versements ont été effectués. Passé ce seuil, l'abattement tombe à trente mille cinq cents euros pour l'ensemble des bénéficiaires (même référence). La troisième, plus discrète : les gains transmis échappent aux prélèvements sociaux (l'ensemble CSG-CRDS appliqué aux revenus du capital), avant comme après soixante-dix ans.

Ce qui rend le PER simple à activer comme outil de transmission, c'est qu'il ne demande aucune ingénierie particulière : verser sur le contrat et désigner des bénéficiaires dans la clause bénéficiaire suffit à enclencher ce cadre fiscal. Aucun acte notarié, aucune société à créer, aucune répartition à négocier entre héritiers — l'assureur applique le barème légal au moment du décès. Notre page la stratégie PER détaille l'ensemble de la mécanique, versements et sortie compris.

La contrepartie est connue et ne concerne pas la transmission, mais la disponibilité : de son vivant, le titulaire ne peut pas reprendre la main sur ce capital avant la retraite, hors cas de déblocage anticipé prévus par la loi (accidents de la vie, achat de la résidence principale). Le PER protège la famille en cas de décès prématuré ; il n'offre en revanche aucune souplesse tant que le titulaire est vivant et actif. Le guide faut-il ouvrir un PER ? aide à évaluer si cette contrainte est compatible avec votre situation.

L'immobilier comme outil de transmission

L'immobilier locatif emprunte un chemin radicalement différent. Sa force de transmission ne vient pas d'un abattement fiscal dédié, mais de l'effet de levier du crédit : lorsqu'un investisseur finance un bien à crédit, il souscrit presque toujours une assurance emprunteur qui solde tout ou partie du capital restant dû en cas de décès. Selon la quotité assurée retenue au moment de la souscription — un choix qui peut être inférieur à 100 % du capital emprunté, notamment entre coemprunteurs —, les héritiers reçoivent alors un bien immobilier partiellement ou intégralement financé, sans nécessairement avoir eu à en rembourser la part couverte. C'est, dans notre analyse, l'atout de transmission le plus sous-estimé de l'immobilier à crédit : la protection ne s'active pas au terme du prêt, elle joue précisément pendant la période où le titulaire est encore en train de rembourser. Cette protection n'est toutefois ni automatique ni illimitée : l'assurance emprunteur comporte des questionnaires médicaux, d'éventuelles exclusions de garantie selon l'état de santé ou l'âge à la souscription, et des plafonds de capital assurable au-delà desquels une surprime ou un refus d'assurance peuvent s'appliquer — des points à vérifier avant de considérer cette protection comme acquise dans tous les cas. Notre page l'immobilier dans la stratégie retraite revient sur cet effet de levier en détail.

Une autre voie existe pour préparer la transmission d'un bien immobilier : le démembrement de propriété, qui consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en percevoir les revenus) de l'usufruit (le droit d'en percevoir les loyers ou de l'occuper). En transmettant la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit de son vivant, un propriétaire peut anticiper une transmission tout en gardant l'usage ou les revenus du bien. C'est une ingénierie patrimoniale réelle et fréquemment utilisée, mais sa mécanique fiscale précise — barème de l'usufruit selon l'âge, articulation avec les abattements de donation — dépend de nombreux paramètres propres à chaque situation ; elle s'étudie au cas par cas avec un professionnel, et nous nous garderons ici d'en détailler le calcul. Les fiches pratiques de notaires.fr sur le démembrement de propriété posent les bases de ce mécanisme, à affiner ensuite avec un professionnel.

Mais l'immobilier en direct porte aussi des contraintes que le PER ignore complètement. D'abord la gestion à plusieurs héritiers : un bien immobilier ne se partage pas aussi facilement qu'un capital financier. Lorsque plusieurs enfants héritent d'un même bien, ils se retrouvent en indivision (une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans qu'aucune part ne soit physiquement délimitée) — chaque décision, de la vente à un simple ravalement de façade, doit alors faire l'objet d'un accord entre indivisaires, ce qui peut geler la situation pendant des années en cas de désaccord. La fiche service-public.fr sur l'indivision détaille les règles de majorité applicables à ces décisions. Ensuite la liquidité : un bien immobilier ne se vend pas en quelques jours comme on solde un contrat d'assurance-vie ou de PER, ce qui peut poser problème si la succession a besoin de trésorerie rapide, pour régler des droits par exemple. Enfin la fiscalité successorale : un bien transmis en direct suit le régime classique des droits de succession, sans abattement dédié comparable à celui du PER — seuls les abattements généraux en ligne directe s'appliquent. Des structurations existent pour améliorer cette situation, notamment loger le bien dans une SCI (société civile immobilière, qui permet de transmettre des parts sociales plutôt qu'une quote-part physique du bien) ou recourir au démembrement évoqué plus haut — mais ce sont, encore une fois, des montages à construire avec un professionnel, pas des réflexes à appliquer sans étude préalable.

Le comparatif en un tableau

Les montants et taux de ce tableau sont ceux en vigueur en juillet 2026 ; chaque loi de finances peut les faire évoluer, et il faut les revérifier avant toute décision. Les prélèvements sociaux mentionnés dans cet article renvoient au barème détaillé dans notre fichier d'hypothèses (18,6 % sur les gains du PER en sortie standard, 17,2 % sur les revenus fonciers) ; rappelons qu'aucun de ces deux taux ne s'applique aux gains transmis par décès dans le cadre décrit plus haut.

Questions fréquentes

L'assurance emprunteur couvre-t-elle toujours 100 % du capital restant dû ?

Pas nécessairement. La quotité assurée — la part du capital couverte par l'assurance — se choisit à la souscription, notamment entre coemprunteurs, où il est fréquent de répartir la couverture (par exemple 50 % chacun ou 100 % chacun selon les revenus respectifs). Une quotité inférieure à 100 % laisse une part du capital restant dû à la charge de la succession en cas de décès. C'est un point à vérifier sur son propre contrat, pas une garantie universelle.

Peut-on se voir refuser une assurance emprunteur, ou payer plus cher ?

Oui. Le questionnaire médical préalable peut conduire à des exclusions de garantie ciblées, une surprime, ou plus rarement un refus, selon l'état de santé et l'âge à la souscription. Des plafonds de capital assurable existent également au-delà d'un certain montant ou d'un certain âge. Le droit à l'oubli et la convention AERAS encadrent une partie de ces situations pour certaines pathologies, mais ne les suppriment pas toutes.

Un PER bancaire bénéficie-t-il du même abattement successoral qu'un PER assurantiel ?

Non. Seul le PER assurantiel profite de la mécanique de transmission décrite dans cet article. Un PER bancaire, ou la plupart des PER collectifs d'entreprise, fonctionne comme un compte-titres : au décès, le capital entre dans la masse successorale classique, sans abattement dédié.

L'indivision entre héritiers peut-elle bloquer la vente d'un bien transmis ?

Oui, potentiellement. Certains actes de disposition (vente du bien, par exemple) requièrent l'accord d'une majorité qualifiée des indivisaires, voire l'unanimité selon les cas, ce qui peut geler une décision pendant des années en cas de désaccord entre héritiers.

Le démembrement de propriété évite-t-il totalement les droits de succession ?

Non, il ne les évite pas totalement mais peut en réduire l'assiette : transmettre la nue-propriété de son vivant tout en conservant l'usufruit permet de calculer les droits sur une valeur réduite (celle de la nue-propriété, selon un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier), et non sur la pleine propriété. Le calcul précis dépend de nombreux paramètres et s'étudie au cas par cas.

Faut-il choisir entre PER et immobilier, ou peut-on faire les deux ?

Les deux se combinent fréquemment dans les patrimoines que nous accompagnons : chacun répond à un besoin différent, à des moments différents d'une même vie patrimoniale, plutôt qu'à un choix exclusif.

Notre analyse : deux outils complémentaires, pas concurrents

Opposer le PER et l'immobilier locatif comme s'il fallait trancher entre les deux est, dans notre analyse, une fausse question. Ce ne sont pas deux candidats au même poste : ce sont deux outils qui interviennent à des moments différents et pour des besoins différents. Le PER excelle pour transmettre un montant défini, dans un cadre fiscal simple, sans complexité de gestion pour les héritiers. L'immobilier excelle pour l'effet de levier pendant la vie active — il permet de constituer, avec un effort d'épargne modéré, un patrimoine que le crédit finance en grande partie, et que l'assurance emprunteur sécurise en cas de coup dur.

Dans les patrimoines que nous accompagnons, les deux se retrouvent d'ailleurs souvent associés : l'immobilier à crédit pendant les années où le titulaire est en pleine activité et où le levier bancaire est le plus accessible, le PER en parallèle pour construire un capital dont la transmission sera simple et prévisible. Le premier protège la famille par le mécanisme de l'assurance emprunteur ; le second la protège par l'abattement successoral et l'acquisition définitive de la déduction fiscale en cas de décès avant liquidation.

L'arbitrage — et plus encore le dosage entre les deux — dépend de paramètres qui n'ont rien d'universel : l'âge du titulaire et le temps restant avant la retraite, la composition du patrimoine déjà constitué, et surtout la composition familiale, qui détermine le nombre de bénéficiaires, leur lien de parenté et donc les abattements dont chacun peut profiter. Deux situations en apparence proches peuvent appeler des réponses opposées, ce qui explique pourquoi nous répétons, ici comme ailleurs, qu'aucune de ces pistes ne remplace une étude au cas par cas. Notre guide quelle est la meilleure enveloppe pour préparer sa retraite ? replace ce duel dans une vue d'ensemble par objectif.

Contenu pédagogique général — il ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.